Обзор Real Estate Rental Fund

ZOOM 02.11.2023

О компании Basera

Специализация компании заключается в аренде и эффективном управлении жилыми и коммерческими объектами эконом-класса в Дубае.        

Компания предоставляет инвесторам возможность получать стабильный доход в валюте от арендных платежей в виде ежеквартальных дивидендов. 

Благодаря своей экспертизе, команда профессионалов гарантирует максимальную эффективность управления и максимизацию доходов.

Действующие объекты под нашим управлением:

Суть бизнеса

Законодательство ОАЭ защищает все стороны.

Компания арендует помещение целиком на длительный срок, получая дешёвую цену аренды, приводит объект в порядок и пересдает отдельно квартиры помесячно дороже. Заполняемость таких зданий – 100%. 

За счет опыта и некоторых фишек, таких как оплата первого платежа из инвестиций, а второго из уже пришедших арендных платежей, доходность на вложенные средства получается в несколько раз больше рынка.

Текущая ситуация, лето 2024

• 7 домов в аренде 
• $610 тыс. выручка
• $138 тыс. чистая прибыль
• $6,76 млн. чистые активы
• $3,26 млн. вложено фаундерами за год
• 58,07% доходность инвесторов на капитал 
• 670+ юнитов 
• 15+ сотрудников в команде, готовых масштабировать бизнес
• 100% заполняемость

Почему это работает? 

• Защита со стороны государства. Рынок недвижимости легализован - например, жилец платит штраф при досрочном выселении, а арендодатель может выселить жильца, только уведомив его об этом за 12 месяцев. 
• Гарантия оплаты. Арендатор вносит предоплату как минимум на месяц вперед и оставляет депозит, который позволит покрыть 1 месяц простоя, если жилец съедет без предупреждения.
• Высокий спрос. Большинство зданий полностью заселены момент, когда мы берем их в аренду. Нам требуется только обслуживать помещения, собирать плату за аренду и продлять договоры.
• Низкий шанс простоя. По правилам жилец обязан уведомить о расторжении договора за 2-3 месяца. Это минимизирует простой и позволяет найти новых жильцов к моменту сдачи помещения.
• Отсутствие трат на капитальный ремонт. В подавляющем большинстве случаев крупный ремонт (лифты, структурные ремонт, вентиляция и прочие коммуникации) покрывается не нами, а владельцем здания.
• Рынок не перегревается. Рынок управляющих компаний является достаточно закрытым. В основном этот рынок занимают экспаты из Индии и Пакистана. Для всех остальных в этот рынок большой порог входа, что ведет к меньшей конкуренции.

Basera – лидер рынка по эффективности управления многоквартирных домов в сегменте эконом-класса.

• Платим аванс за пол года, не за весь год (сокращаем сумму инвестиции вносимую вперед).
• Берем в аренду объект на 12-36 мес. с grace period на 2-3 мес. Предварительно анализируем договора и цены всех 100+ жильцов.
• При продлении если есть возможность - всегда поднимаем цену в пределах нормы закона, даже если потребуется найти новых жильцов.
• Собираем плату с жильцов. Повышаем привлекательность здания, сдаем коммерческие площади, реструктурируем их, если выгодно.
• Получаем 25% на вложенный капитал для инвестора.

Пример Юнит-экономики одного из зданий

Все суммы в таблице указаны в долларах США.

В данном примере, инвестор, вложив $300К, в итоге получает $75К прибыль, что составляет 25% на вложенные средства.

Актуальные объекты для инвестиций

• $2.466.000 - Общая сумма необходимых инвестиций в 3 здания
• 25% - Годовая доходность
• Выплата дивидендов - 1 раз в квартал
• Минимальная инвестиция - 1 год

Поторопитесь, пока еще есть возможность присоединиться, прежде чем все места будут распроданы! 🚀

Зона ответственности

• Регистрация всех необходимых договоров DLD (земельный департамент Дубая);
• Сбор оплат от арендаторов;
• Продление договоров с текущими арендаторами;
• Поиск новых арендаторов;
• Мелкий ремонт;
• Уборка общих помещений;
• Обеспеченные воды, электричества, и кондиционирования в общих помещениях;
• Менеджмент прочих вопросов, связанных с обслуживанием зданий.

Рынок 2023  → в будущем 2040

• 3 млн мигрантов → 7 млн мигрантов
• $10 млрд рынок эконом-аренды → $25 млрд рынок эконом-аренды
• 14 тыс. целевых зданий → 25 тыс. целевых зданий

Инвестиции на 12 месяцев, с возможностью пролонгации

Особенности инвестиций

• Комиссия Regolith - 30% от полученной прибыли. Инвестор получает 17.5% после комиссии.
• Решение о продлении или возврате тела инвестиций за 3 месяца до конца срока.
   

Как работает фонд и в чём его модель?
Фонд арендует жилые здания эконом-класса в Дубае на 12–36 месяцев, приводит их в порядок и пересдаёт комнаты арендаторам по более высокой цене. Благодаря высокой заполняемости (до 100%) и предоплате от жильцов, фонд стабильно генерирует прибыль и выплачивает дивиденды инвесторам.

Почему фонд инвестирует именно в общежития?
Сегмент доступного жилья в Дубае показывает устойчивый рост на фоне притока рабочих мигрантов. Арендаторы — это в основном компании, предоставляющие жильё своим сотрудникам. Благодаря спросу и законодательной защите, такой формат даёт стабильную и предсказуемую доходность.

Какую доходность получает инвестор?
Фонд предлагает фиксированную дивидендную доходность — 25% годовых. Выплаты производятся ежемесячно. После вычета комиссии Regolith (30% от прибыли), инвестор получает 17,5% годовых.

Насколько защищены интересы инвестора?
Все договоры аренды регистрируются через земельный департамент Дубая (DLD). Арендаторы вносят депозит и обязаны уведомлять о выселении за 2–3 месяца, что почти исключает простой. Также фонд не несёт затрат на капитальный ремонт — они покрываются владельцем здания.

Кто управляет недвижимостью?
Управлением занимается лицензированная управляющая компания в ОАЭ — команда из более чем 15 специалистов с опытом в жилой аренде. Они отвечают за поиск арендаторов, сбор платежей, текущее обслуживание, мелкий ремонт и уборку. Такой подход позволяет обеспечивать высокий уровень заполняемости и стабильный доход для инвесторов.

Какие расходы несёт фонд?
Фонд покрывает только эксплуатационные расходы: уборка, коммунальные услуги, мелкий ремонт. Затраты на капитальные элементы (лифты, вентиляция и т.д.) лежат на владельце здания, что значительно повышает чистую прибыль фонда.

Где находятся здания и можно ли их осмотреть?
Объекты расположены в районах с высоким спросом на жильё для рабочих — таких как Al Quoz и Dubai Investments Park (DIP). При желании инвесторы могут договориться о визите и лично осмотреть здания.

Каковы условия инвестирования?
Минимальная сумма — $50,000, срок — 12 месяцев. За 3 месяца до окончания срока инвестор может выбрать: продлить участие или вернуть тело инвестиций.

Насколько перспективен этот рынок?
Согласно прогнозам, рынок эконом-жилья в Дубае вырастет с $10 млрд в 2023 году до $25 млрд к 2040 году. Ожидается рост числа мигрантов с 3 до 7 миллионов. Это делает стратегию фонда особенно актуальной на горизонте 10–15 лет и снижает долгосрочные риски.

В чём преимущества по сравнению с покупкой квартиры?
Фонд инвестирует в целые здания, что позволяет получить оптовую цену, быстрее окупать вложения и избегать простоев, характерных для аренды отдельных квартир.